토지별도등기, 부린이 탈출하기

토지별도등기가 무슨 의미일까요?

부동산 투자 공부를 시작합니다. 오늘은 경매 물건을 검색하다 물건정보에 "토지별도등기 있음"이라고 기재가 되어 있어서 이 의미가 무엇인지 궁금해서 관련 정보를 검색해서 정리해 봅니다.

아파트나 다세대주택과 같은 집합건물은 전유부분의 등기부등본만 열람해 보면 토지등기부등본은 따로 열람할 필요가 없다고 합니다. 어차피 토지를 별도로 처분할 수 없는 데다, 전유부분에 대한 권리관계가 토지에도 고스란히 효력을 발휘하기 때문입니다. 그런데 전유부분의 등기부에는 기재되어 있지 않은 권리가 토지에는 설정되어 있는 일이 간혹 일어난다고 하는데,이를테면 대지권등기가 되기 전에 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않았는데 대지권이 등기되었다든가, 집합건물의 존립에 영향을 미치지 않는 한도 내에서 용익물권(지상권, 지역권)이 설정되는 경우가 있습니다.

"토지별도등기 있음" 은 등기사항전부증명서(등기부등본) 표제부 대지권 표시란에 기재되며 집합건물(아파트 다세대주택) 등기부등본에서 흔히 볼 수 있습니다. 토지별도등기가 있는 경우 아파트등 주택을 매수, 경매입찰 참여 시 대수롭지않게 지나치면 위험하므로 주의 하여야 합니다.

대개 전유 부분의 등기부등본을 열람했다면 토지등기부등본을 따로 살펴보지않기 때문에 피해를 볼 수도 있습니다. 이런 피해를 방지하기 위해, 법원은 전유 부분의 등기부에 “토지별도등기 있음”이라는 경고 문구를 기재하여 토지등기부 등본을 살펴보게끔 합니다. 전유부분의 등기부 또는 법원의 매각물건명세서에서 ‘토지별도등기’라는 문구를 보면, 반드시 토지등기부를 살펴보고 토지별도등기의 내용을 정확히 파악한 후 입찰을 결정해야 합니다. 토지별도등기의 내용 때문에 전유 부분을 취득한 후 재산권을 행사하는 데 문제가 생긴다면 입찰하지 않아야 합니다.

등기부등본 대지권표시

토지별도등기가 득이 되는 경우

토지별도등기의 내용이 재산권 행사에 반드시 피해만 입히는 것은 아니라고 합니다. 토지별도등기의 내용이 집합건물의 가치를 높이는 경우도 있다고 하는데, 예를 들어 상가건물이나 아파트 단지로 지하철 출입구가 바로 연결되면 지하철공사는 토지에 지상권을 설정합니다. 이런 토지별도등기(지상권설정등기)는 재산권 행사를 방해하기보다는 오히려 집합건물의 가치를 아주 높여준다고 하니 "토지별도등기 있음"의 기재가 되었다고 분석도 하지 않고 제외시켜 버린다면 굴러들어 온 호박을 차버리는 것이 될 수 있으니 꼼꼼히 살펴봐야 할 것 같습니다. 하나씩 배워가다 보면 멋진 투자를 하는 날이 올 것으로 생각합니다. 함께 공부해 보시는 걸 추천드립니다. 공감 댓글 남겨 주시면 저도 열심히 찾아서 포스팅을 해보겠습니다. 감사합니다.

 

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저자

박희철(파이팅팔콘)

출판

지혜로

출판일

2019.01.15